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【用途地域】×【建ぺい率】×【容積率】をチェック!
ライフスタイルに合った土地選びを指南
所有する土地のすべてに、自由に家が建てられるわけではありません。国が定めた都市計画法に基づき、都道府県知事が都市計画を立て、その地域にどんな建物が建てられるか「用途地域」が定められています。この「用途地域」には13種もの区別があり、地域ごとに周辺環境もライフスタイルも変わります。「用途地域」によって制限が異なってくる「建ぺい率」や「容積率」も併せて紐解きましょう。
そもそも「用途地域」って何?
建売やマンション、土地売買などのチラシやネット情報で、頻繁に目にする用語に「用途地域」があります。この「用途地域」とは、そのエリアがどのような地域として区別されているかを現したもの。物件概要欄に記されていますので、土地や物件をお探しの方には、ぜひチェックしてもらいたいポイントです。
都道府県等自治体がたてた都市計画法に基づき、計画的に市街地を形成するべく定められている「用途地域」。住環境を整えることを目的に、現在、13もの地域に分けられています。用途により建てられる建物などの種類や大きさなどが制限され、その結果、地域によって住み心地や暮らしが異なります。逆にどの「用途地域」かを知ることによって、周辺環境を把握することも可能になるのです。
ちなみに各自治体で「都市計画区域」と定められたエリアのうち「市街化区域」は、《景観を守る》や《防火対策》などの用途や目的に応じた21の「地域地区」に分割。この21地域の中の1つが「用途地域」にあたります。
「用途地域」には、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあります
13地域に分類される「用途地域」には、どのようなものがあるのでしょうか。大まかですが、以下の3カテゴリーに分けられています。どのような暮らしを望む方におすすめしたいかも併せて紹介します。
- 住居系/「閑静なロケーションでゆったり暮らしたい」人向け
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13地域中8地域が、こちらの「住居系」です。住環境が優先されている「用途地域」ゆえに、建ぺい率や容積率の制限により空間的なゆとりや日照が保たれています。8地域に指定された区域には、基本的に大きな工場や商業施設の建設はできません。
- 商業系/「駅近・利便性を重視したい」人向け
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利便性が高い駅周辺に多く、商店が連なる地域が「商業系」です。建ぺい率や容積率が比較的緩やかなので、高層の建物や商業施設などが立ち並ぶ賑やかなエリアです。
- 工業系/「近年住宅系へと開発が進む場所が新鮮」と考える人向け
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工場の利便性を高めるための3地域が「工業系」になります。下町やベイサイドなどさまざまなエリアにある工業地帯は、最近では開発が進み、住居系に近い場所に変身した街もあります。
「用途地域」に関しては、殆どの自治体がホームページで公開しています。購入を検討している地域がどの用途地域に指定されているか、気になる場合は検索してみましょう。
用途地域の種類などで制限が変わる「建ぺい率」と「容積率」で家の大きさを算出
- 「建ぺい率」とは、
- 敷地面積に対する建築面積の割合のこと。日照の確保や防災目的で、「用途地域」に応じて制限されています。(例えば、敷地面積が100㎡で建築面積が50㎡の場合、住宅の建ぺい率は50%になります)
- 「容積率」とは、
- 敷地面積に対する建物延べ床面積の割合。「用途地域」別にさまざまな割合で制限されるほか、前面の道路の幅で変動する区域もあります。
つまり、都市計画の用途地域ごとに「建ぺい率」と「容積率」の限度、「絶対高さ制限」、「斜線制限」などの高さ制限があり、実際に建てることができる家の大きさや高さが決まってくるのです。例えば、前ブロックで説明した住宅系8地域のなかの一つ「第一種低層住居専用地域」の「建ぺい率」は、場所によって30%~60%で、「容積率」は50%~200%。また、「第一・二種住居地域」では「建ぺい率」が50%・60%・80%で、「容積率」は100%~500%と変動。同じ広さの土地に家を建てようと思った場合、「第一種住居地域」の方が、延べ床面積が広い家を建てることが可能です。
用途地域(一例) | 指定建ぺい率※1 | 指定容積率※2 | 前面道路幅による制限※3 |
どちらか低いほうの数値が適用される | |||
第一種低層住居専用地域 | 30・40・50・60% | 50・60・80・100・150・200% | 前面道路の幅員(m)×0.4×100% |
第二種低層住居専用地域 | 30・40・50・60% | 50・60・80・100・150・200% | 前面道路の幅員(m)×0.4×100% |
第一種中高層住居専用地域 | 30・40・50・60% | 100・150・200・300・400・500% | 前面道路の幅員(m)×0.4×100%※4 |
第二種中高層住居専用地域 | 30・40・50・60% | 100・150・200・300・400・500% | 前面道路の幅員(m)×0.4×100%※4 |
第一種住居地域 | 50・60・80% | 100・150・200・300・400・500% | 前面道路の幅員(m)×0.4×100%※4 |
第二種住居地域 | 50・60・80% | 100・150・200・300・400・500% | 前面道路の幅員(m)×0.4×100%※4 |
準住居地域 | 50・60・80% | 100・150・200・300・400・500% | 前面道路の幅員(m)×0.4×100%※4 |
住みたいエリアに強い建築施工会社を選ぶのが近道
「用途地域」以外にも「風致地区」「道路斜線制限」、「絶対高さ制限」などさまざまな条件による建築制限があります。自治体によって細かな違いもあり、実際の計算方法も複雑ですが、家を建てる場合には、守るべき規制があり、法令を遵守しなければなりません。そこで頼りになるのが、地域密着型の建築施工会社です。
世田谷区や目黒区、大田区、杉並区などで土地や物件を探したり、注文住宅を建てるなら、これらのエリアを熟知しているケーナインに相談してみても。不動産部門が行政担当とのやりとりにも慣れているので、土地の情報に詳しく、建築許可などの申請もスムーズ。例えば、世田谷区の風致地区などの土地の扱いも多く、建築施工実績が多くあります。
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